■下跌：急于把旧房变现购买新房不得已降价 ■坚挺：好学区次新房优质物业成就美丽价格

有关青岛楼市上半年的各种数据纷纷出炉，市场回暖，新房呈现价格稳步上涨的局面。然而对二手房来说，市场并没有那么乐观。尽管成交量也出现了大幅增加，但就成交价格而言，却几乎未见波动，不少老旧小区甚至出现了价格下跌的局面。记者从市场了解到，从去年开始新房大量上市，抢走了很多二手房客源。另外，很多改善型购房者急于把手中的旧房变现购买新房，也抵消了部分价格上涨。当然，最重要的还是目前楼市主要客户群体，正在向90后甚至00后过渡，对于年轻人来说，老旧的二手房远没有新房居住舒适性高，由此便导致了二手房不被大家所认可。

不少老旧小区二手房出现了价格下跌的局面。资料图片

/ 案例 /

二手房想出手其实不容易

十年前，徐波从济南来到青岛发展，在江西路二中分校附近买下一套旧房子。几年后又在附近买了新房，但旧房一直没卖。 “前几天我看一位地产大咖的公众号，他说‘老破小’和‘远大新’都不建议长期持有，就打算把那套旧房子卖掉。 ”年初徐波就把房子挂到了中介，“一开始我想卖2.8万元/平方米，可两个多月都没一个人来看房。”他不断下调价格，直到四月份，房子才以2.6万元/平方米的价格售出。 “2018年有人出价3.2万元/平方米，我都没卖。目前周边新盘价格也维持在3.8万元/平方米以上，为什么二手房的差距能这么大？ ”徐波有点想不明白，不过，他还是庆幸自己年初早些出手，因为就在上个星期他还碰到了给他卖房的中介小伙子，并告诉他现在这一片的房价已经跌到了2.4万元/平方米。

徐波遭遇了价格下跌，市民赵先生遇到的就是买家难找。他的房子位于鲁信长春，考虑到孩子渐渐长大，他想从套二置换成套三。“一开始我去找中介，说了自己的心理价位，中介说他的报价挺合理，如果想早点出手，最好挂牌价格再降降。”赵先生说他没同意中介的方案，可此后一个多月房子始终无人问津。 “中介告诉我，鲁信长春的品质在二手房里面算是好的，但无奈小区太大，同一户型在他们中介就有十几套在同时出售，所以想急售只能降价。 ”

/ 分析 /

二手房价值要看附加值

“二手房的确是这样有涨有跌，其中涉及的因素很多。”链家地产远洋风景店的孙鹏经理告诉记者，这半年在他们店附近的二手房价格还是呈现上涨趋势的。 “我们这里是浮山后，因为是热门学区，所以说也是现在青岛炙手可热的区域，新房每平方米价格从去年的2.8万元左右涨到了4万元以上。但二手房才涨了不到10%。”孙经理说因为有学区，所以这里的房子还能保持上涨，类似于浮山后四小区这样开放式旧小区，如果放在别的区域，价格极有可能还会下跌。所以孙经理告诉记者，对于二手房来说，外部因素的加持才是最重要的。 “浮山后四小区的老房子现在的价格还能卖上3.1万元/平方米，这个价格和湖光山色这样的封闭小区差不多。原因是它离学校更近，而且面积小总价会较低。对于考虑学区房的家长来说，总价可能比单价更重要。 ”

除了学区的因素，现在买房特别是买二手房的群体还多是以90后的年轻人为主，比起60后、70后，他们会对居住环境有更高的要求。 “物业要好，周边环境要好，户型还要好，这些可能都是老旧小区给不了他们的。”从这些方面来看，对于房龄超过20年的老房子来说，除了降价来凸显价格优势外，几乎没有别的办法。

当然在二手房中也有价格坚挺的存在，“学区、次新房、封闭小区、优质物业，最好还是小套三，总价在300多万元，如果能集齐这些条件，那这样的二手房单价甚至有可能超过同区域新房的价格。”孙鹏拿附近的远洋风景小区举例，如今二手房的价格依然能保持在3.8万元的单价，这与附近远洋万和公馆这样的新房几乎没有差距。

/ 预测 /

下半年二手房维持现状

对于二手房有人曾预测，其价格波动比较新房有一定的滞后性，也就是说在新房普涨过后，二手房有可能在下半年会启动涨价潮。对于这样的预测，多位业内人士都不赞成。科威不动产万科中心店店长龚海防告诉记者，上半年其实二手房市场已经启动，“很多准备置换新房的业主会先卖掉旧房子，这也是上半年二手房成交量激增的一个重要原因。 ”龚经理告诉记者，因为着急卖房，所以出价会较低，这也导致二手房很难出现较大的涨幅。到了下半年交易量可能会放缓，价格还是会相对稳定。另外，对于浮山后这样受学区拉动加大的区域，上半年的价格已经推高不少，下半年也可能进入盘整期，价格同样可能进入相对稳定状态。所以，综合这些方面来考虑，二手房下半年会依然保持微涨或微跌的态势。（观海新闻/青岛早报记者 刘鹏）

责任编辑：李慧