青岛日报社/观海新闻8月12日讯 就在今天，胶东机场正式启用，这个致力于打造成为东北亚国际枢纽的4F机场吸引了各方关注，未来胶州将作为青岛城市流量的入口，将成为青岛人流、客流、物流最为集中的区域。今年年初，青岛公布《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，其中关于胶州部分，纲要中提到：高质量建设上合示范区、胶东临空经济示范区，建设商贸服务型、空港型国家物流枢纽，打造开放门户、活力城区，建设青潍协同发展的环湾都市区重要组团。在既西海岸新区和红岛高新区之后，胶州作为胶州湾畔最后一块热土，终于也迎来了产业发展机遇。
而对于眼下的胶州房地产市场来说，在市场回归理性与去化周期的双重压力下，价格洼地的局面再次呈现。但随着地铁8号线、跨海大桥连接线等逐步投入使用，当年承诺的政策红利正在逐步兑现。加上胶东机场正式启用，南有上合，北有机场，对于城市发展和胶州房价来说，一南一北都是未来的重要增长极。如今，大产业全面进入实施阶段，胶州楼市似乎也面临着新的发展。
■上合示范区
主城辐射 产业新城的新未来
2018年，青岛召开上合峰会，并确定建立上合示范区。从地理位置上来说，上合示范区位于临近胶州湾，是胶州市唯一靠海的一块区域，更是胶州湾版图上最后一块待开发的热土。从未来规划来看，上合示范区未来将依托青岛口岸多式联运功能优势，以欧亚经贸合作产业园区为主体，打造上合组织内陆国家面向亚太市场的“出海口”，进一步拓展提升青岛与上合组织国家地方经贸合作。未来上合示范区内将规划高端制造业区、贸易物流服务园区、跨境电子商务园区、创新孵化园区等产业集群。那么，住在上合示范区将是一种什么样的体验？下面和记者一同来体验吧。
记者探访
上周五，记者从崂山区的株洲路出发，驱车前往上合示范区。沿着胶州湾大桥一路向西，出“上合”收费站就进入了“上合示范区”，整个行程耗时32分钟。进入上合示范区之后，交大大道、尚德大道、生态大道、创新大道等几条主干路多是双向六车道，可以说交通主干网络已经初步建成。沿着交大大道一路向北，众多在建楼盘工地逐渐进入视线。因为是新区的缘故，土地供应量充足，花样年碧云湾、锦绣外滩、悦海大观等多是体量巨大的大盘，其中不少新楼盘已经进入外立面施工阶段。但是从目前的周围配套设施来看，绝大多数的新建小区周边还处于较为荒凉的待开发状态，成为成熟社区还需要业主付出时间成本。
前景展望
虽然目前还有些‘荒凉’，但也有人对此寄予厚望。“从地域优势上来看，上合示范区应该是胶州最能享受主城区红利辐射的区域。”有房地产业内人士告诉记者，而“主城红利辐射”主要来自于跨海大桥连接线的通车。通过这两条连接线，走胶州湾大桥到达青岛北站，车程不超过20分钟，对于自驾车的市民来说，这样的距离在理论上已经可以满足上班通勤的需求。而在未来交通设计上，上合示范区地处青岛市“海、陆、空、铁”交通枢纽15分钟经济圈内，拥有“一桥两站三港三高四铁”的立体化交通枢纽优势，青岛市规划建设的地铁M12线和轨道快线R2线、R9线均经过上合示范区，推动进一步融入大青岛核心圈层。远期的规划中，地铁作为最重要的公共交通，也已列入规划。去年年底，上合示范区管委会规划建设部部长刘长岐曾透露，规划中的地铁12号将涉及上合示范区的珠江路、香江路、长江路、松花江路等四个站点。
其实从配套上来说，交通不是唯一的优势，这里丰富集中的教育资源也成为很多人看好这一片区的另一大原因。上合示范区初中已经建设完成，8层带电梯宿舍楼和有25米泳道泳池的体育馆，是全市义务教育学校的首例。另外，中加国际学校、青岛幼儿师范高等专科学校等都已经建设完成。稀缺的医疗资源方面三级甲等综合医院——同济大学附属东方医院，目前也已经进入收尾阶段。
当然，除了这些日渐完善的配套，这里最大的发展前景还是来自于产业方面的优势。作为国家定调发展的上合组织国家地方经贸合作交流的示范样板，未来将吸引众多高新企业和研究院校的入住。这些因素又会进一步推进配套设施的完善，从而带来整个区域居住条件日渐成熟。
置业建议
上周五，记者走访上合示范区多家售楼处发现，经过2020年一年的调整，当年的1.4万元/平方米的高价已经有所回归，大部分楼盘的售价在“万元线”以下。户型跨度大，可满足刚需和改善不同群体的购房需求。和很多新区市场一样，这里同样得到了很多投资者的关注，对于这部分购买群体，业内专家看来，上合示范区房子在未来还是存在一定的升值空间。但在国家“房住不炒”的大背景下，短期内房价不会有大的波动，未来升值可能要付出巨大的时间成本。
对于自住购房群体来说，出行和商业配套的完善也需要时间成本。所以比较推荐那些未来打算在周边发展的购房群体在此置业，另外如果你想兼顾品质和性价比，那么，上合示范区还是值得考虑的。
■空港片区
客流集中 交通门户的新机遇
今天，青岛胶东机场完成转场，机场正式进入胶州时间。有人关心机场能给胶州带来什么？据有关数据预测，胶东国际机场启用后，预计2025年可实现年旅客吞吐量3500万人次，货邮吞吐量50万吨，飞机起降29.8万架次的保障需求。机场不仅是出行服务站，看重巨大的人流量、物流以及产业前景，青岛胶东临空经济示范区应运而生。总规划面积149平方公里的示范区全力引进投资规模大、产业层次高、创新能力强、带动能力足的大项目，打造汇集航空科研、航空制造、航空运营、航空维修和航空偏好型产业为主的千亿级临空产业链。已经有人把胶州与当年上海浦东、北京大兴作比较，特别是航空产业带来的人气，将直接带动该区域的经济与活力。未来，伴随更多企业落户与项目投产，胶州将开启人口虹吸效应，而这也成为区域楼市发展的重要保证。
记者探访
前往空港片区，记者乘坐的是公共交通。从青岛北站乘坐地铁8号线出发，大约四十分钟之后，达到了胶东机场附近的“胶东站”，从这里记者换乘了胶州公交16路，十分钟后，到达了距离胶州机场最近的楼盘项目——三木空港小镇。从交通便利性来说，这里已经具备了非常成熟的公共交通体系，不到一小时就能完成从市区到空港的通勤。而且相比上合片区，这里的开发更早，更成熟，不仅仅是交通，商业设施也相对完善。虽然也是新片区，很多楼盘甚至还与村庄和耕地相邻，而且缺少大型的商业综合体，但不少楼盘已经建成入住，周边相应的商业配套也在完善中。从餐饮到买菜，再到出行。记者甚至尝试在这里点了一份炒面外卖，结果20多分钟就能送到。
前景展望
机场到底能给胶州带来什么？从直接利益来看，交通配套应该是最大的利好，特别是地铁的到来给胶州整个区域的发展带来强大的助力。地铁8号线将大幅度拉近胶州到青岛主城的距离，空港片区已经正式进入青岛半小时经济圈。从某种角度来说，这里的楼盘项目，已经称得上真正意义上的“地铁房”。而且在胶东国际机场的引领下，将形成以航空、铁路、公路、城市轨道等多种方式于一体的“零换乘、全通型”交通路网。
从长远规划来说，青岛市住房和城乡建设局正式印发《青岛市“十四五”住房发展规划》，其中胶州市作为青岛市城镇发展空间重点拓展区之一，是青岛市着力建设的科技型、生态型、人文型的新城区，也是承载人口和空间拓展的主要板块。此外，重点拓展区也是青岛市未来新增住房供应的主要区域，除满足本地居民的首次购房和改善性需求外，还需满足优化提升区外溢的购房需求，满足产业升级转型、承接功能疏解带来较多就业岗位和人口，落实人本、绿色、智慧等新发展理念，全面提升新建住房与存量住房品质。
置业建议
“对于购房群体，我们最初是考虑经常坐飞机的人群，后来我们的思维也做出了调整，把主要客群定位于从事航空产业的人群。”在空港片区一售楼处，工作人员这样告诉记者。从目前来看，空港产业的从业者还是极具吸引力的群体。另外，地铁8号线将机场和空港片区进行了完美的链接，通勤时间大约1小时。而且空港片区目前有着7000元/平方米的最低售价，这样的价格优势可是主城区不能相比的。对于想扎根青岛的年轻刚需购房者，胶州的空港片区也是“上车”门槛最低的区域。
■胶州主城
满足刚需 本地购房者的新选择
一个机场不仅仅带火了一个片区，航空产业和上合试验区让整个胶州都站在了发展的风口。大产业布局将是人口的重要保障，而人口更是地产行业发展重要基础。早在2018年，上合和空港概念的提出，已经让胶州楼市“闻风而动”，价格一度突破两万大关。接下来两年楼市进入调整期，胶州也受到影响，房价进入“挤水分”的时间，不少楼盘的价格甚至腰斩。但正是这样的变化，为胶州市民争取到了更实惠的居住生活成本，让当地的楼市回归居住本质，包括老城区以及市政府搬迁后的东部CBD也成了胶州目前本地居住最为集中的区域。
记者探访
从空港新区往西开车20多公里，可以到达胶州老城区，虽不及主城区的繁华，但无论是商业还是交通，都已经发展得相对完善。通过地图搜索，你会发现胶州目前老城区的发展明显地分成两个方向——一个是从老城区向西，开车几分钟就能到达这里的寺门首路。沿着这条路你会发现，龙湖、华润等众多重量级的开发商都在此扎堆，楼盘密度甚至超过了主城区热门的浮山后区域。而进入其中一家售楼处，通过区域沙盘可以看到，周围的万象城等商业设施都已经进入规划或施工阶段。另一个方向是沿老城区向东，这里有胶州市政府，不远处便是海尔路，世贸、龙湖也完成了布局。在楼盘沙盘上可以看到规划的商业体和写字楼，这里也是胶州推出的CBD新城所在地。不过无论是向东还是向西，都夹杂着工厂和部分的耕地，从整体布局来说虽比空港与上合更完善，但也看得出，真正要想住得舒服，估计还要等两到三年的建设周期。
前景展望
在海尔大道附近的海丝国际城，工作人员告诉记者一组数字：2019年胶州常住人口为90万左右，而2021年人口普查得到的数字胶州市常住人口为已经接近99万，10%的增长的背后离不开近年来产业发展在胶州人口净流入方面的贡献。当然，这只是开始，随着机场开通，航空产业和围绕机场的服务产业业绩奖进入落地期，势必吸引更多的人口入住，给整个胶州带来一次发展机遇。
相比空港和上合，依托胶州火车站发展起来的胶州老城区，属于胶州城市发展较早的板块，也是整个胶州配套最为完备的片区，商圈和教育配套都相对成熟；而胶州新城区则位于胶州老城区的正东方向，它主要范围大致是胶州市政府所在的三里河街道，依托市府优越的发展前景，生活、交通、教育等设施正在逐步完善中。作为胶州城市未来发展的重要组成部分，东部中央商务区在功能定位上以发展居住、商贸金融和休闲娱乐为主，借助其强大的聚集服务效应，将集中吸纳大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，成为大型企业、科研单位等单位区域总部的聚集地，将通过打造完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，带动胶州乃至整个青岛湾区中心社会经济的发展。
置业建议
目前，胶州主城区的房价大多维持在单价8000元—10000元的区间，对于想要落户胶州的刚需购买者来说，这样的价格非常友好。而且附近配套已经基本成型，可以放心购买。只是针对很多考虑投资的购房者来说，胶州主城与空港和上合距离较远，即使有规划中的8号线支线这一利好，主城区也缺少价格快速上涨的依托。而且据统计数据，截止6月底胶州新房住宅去化周期在21.61个月，为当前库存压力较大的区域，胶州老城区的价格很难在短期内形成突破。想要趁着价格低谷抄底的投资者，还是要慎之又慎。
■少海片区
围湖造房 带来生态宜居新局面
少海新城位于胶州市区东南侧，大沽河旅游度假区核心位置，片区规划总面积16平方公里。这里本是一片荒凉沼泽，但在多年开发改在之下蓄水成景，经过人工挖掘，获得6.28平方公里的湖泊。目前少海已是国家4A级景区，自然环境优美。胶州少海片区紧邻红岛经济区，有地铁8号线、12号线及跨海大桥胶州连接线。少海板块未来要打造成集城市综合、休闲娱乐、旅游健身、商务研发、现代办公于一体的宜游、宜业、宜居的旅游新城。
记者探访
沿青兰高速向胶州方向，用时50分钟左右，就能到达少海附近，而这里已经成为胶州当地周末休闲的好去处。就人流量来说，这里已经担得起“繁华”这样的形容词。当然和人流量相匹配的还有迷人的景色和生态环境，宽阔的水面不时有大型水鸟飞过。而且和单调的海景不同，这里的绿树以及湖边建筑，造就了独特的景观。与沿海而建的楼盘格局类似，这里也是围湖造房。沿着少海周边道路行驶，不时会有已经建好的楼盘。楼盘类型也多以小高层、多层，甚至还有不少别墅项目夹杂其中。但这些楼盘与少海景区的人流相比形成巨大反差，在一处已经交付的楼盘入口，记者观察40分钟时间，几乎没有业主进出。
前景展望
早在十年前，少海就已经开启了开发热潮，目前这里经过十多年的打造，基础设施齐全，湿地风光迷人，地产大鳄频频出手抢滩少海。今年上半年，青岛大沽河省级生态旅游度假区管理委员会胶州市少海片区及周边综合提升规划公开招标公告发布，在新的发展背景和城市机遇下，少海和周边片区需开展控制性的布局盘整和战略性的空间预控。这可能意味着未来在环境和生态方面，少海会得到进一步的发展。但就房地产行业来说，未来在少海区域可能会得到一定的限制。一方面开发限制，可能导致资源的稀缺性，但另一方面着重旅游配套和形象提升，对居住体验来说却未必是件好事。
置业建议
虽然市区有海景房的存在，但相比之下，湖景房也有不潮湿且景色更丰富的特点，所以宜居的环境应该是少海片区最大的优势。对于居住人群来说，崇尚自然景观的老年群体应该更合适。考虑到周边缺少交通配套和商业设施，年轻人特别是主城区的年轻购房者并不适合这一区域。不过这里有不少别墅项目，对于别墅用地日渐枯竭的主城区来说，湖景别墅也可能成为稀缺资源。总之，有度假休闲的居住需求，或者喜欢亲近自然，这里是难得的置业区域。（观海新闻/青岛早报记者 刘鹏）
责任编辑：马妮娜
