实景图

2015年10月，中共十八大确定实施全面二孩政策。同年青岛房产市场两居室成交62.3万方，而到2019年，二胎政策实施第三年，两居室成交仅为21.8万方，下降65%；三居室则由53.7万方增加至105万方，增幅达到96%。

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2021年5月31日，三孩政策落定，小三居重走二房的尴尬路，未来三年四房或将刚需。然而房企产品的转化却不是一蹴而就的，也因此，长期坚持做改善四房的项目无疑踩在了市场脚步的前面。

所谓“四房”户型

是李逵还是李鬼？

根据贝壳研究院调研数据显示，二孩家庭中，兼具多功能的四房，成为八成受访者更青睐的户型。随着三孩衍生的功能需求，市面上出现部分120平乃至更小的四居室，这种牺牲舒适度的四居室被称之为“假四房”。

研究表明，40平是人均舒适住房面积，现在主流的四口、五口之家，使用面积160-200平的四房无疑成为生活必需。

四房时代，控面积&强功能&重舒适，既要有要且要？

科学设计客厅、景观阳台尺寸

既要最舒适又要不浪费

经科学表明，人双眼的水平感知色彩范围最大值是70°，在这个范围内，色彩感知会变得非常敏感，并且 也不因为频繁转动眼球造成疲倦。

其次，人单眼的水平视角最大可达156度，双眼的水平视角最大可达188度。人两眼重合视域极限为124度，双眼最舒适视域为120度。人在这样一个视觉范围内“视觉差”会把人不自然的带入到所看到的环境之中，也就常说得“强视觉临场感”。

数据来源与网络

室内向室外的视觉延伸

根据“色域感知”最大化原则，当用户在客厅尽头望向窗外时，平视视觉角度最大70°值的所视范围与客厅开间相同最舒适，这意味着在可感知色域内，人对室外景观色彩的感知程度最强，真正做到室内向室外的延伸，同样也避免了“为了大而空”的面积浪费.

色域感知

约5m开间的客厅，满足人的色彩感知最大化。

视野极限

营造最强的临场极限

阳台是室内向室外过度的最重要空间，它除了满足基础功能外，对于一些有着天然“山海资源”的物业，阳台则决定了人与景两者的自然关系，同样也是决定一套物业档次的重要标准之一。

视野极限

不低于7.7m开间的阳台，强调人与环境的共生.

遵从人的“视野极限”原则，在阳台中心点位置满足人的视觉极限120°来科学规划阳台面宽，最少达到7m，才有可能真正做到“观景阳台”的概念，才能使用户产生置身于自然景观的“临场感”，即人与自然的和谐共存。

从用户的感知度出发，科学合理的排布空间尺寸，才能得到完美的答案！

“类独户 ”

既面子，也要里子！

性价比不是低价是止损

目前市场上高层的公摊一般在20%-30%之间，其主要集中在在门厅、电梯厅、消防楼道等公共区域。

按照100㎡、1.5万/㎡计算，则每百平米有30万-45万为“公摊费用”，再分摊到户均成本，则“电梯厅”的公摊成本则为最高.

传统电梯厅，公摊大利用价值少

因此除了通过单层平面紧凑的布局来减少公摊以外，也有不少标企给出了”类独门独户”的解决方案，即在两梯两户的高层设计中将原本的电梯厅“私有化”营造“一梯一户”的概念.

示意图

如上户型，原本170㎡、得房率80%的户型，将约12㎡的公共电梯厅纳入到私有空间后，得房率则可达到约88%，若按照1.5万/㎡计算，除既扩大套型面积外，还可避免近20万元的公摊损失。

有情绪的归家动线

除了更高的性价比与空间价值外，“类独户”概念的户型更加强调的是人归家情绪上的缓冲与过渡；专属电梯入户，私密性更强。同时，独立电梯厅也是外界与家居生活的过渡缓冲空间，除去满身“尘土”，完成从一颗“螺丝钉”到一位丈夫、妈妈的转变，厅外是生活，推门即为星火，厅里，是自己。

私家电梯厅示意图

“泛玄关”或将成为主流

玄关是一个家进门最直接看到的区域，承担着门面和收纳双重功能。所以玄关设计要兼具实用性、美观。合理的规划和设计玄关，会让实用性和仪式感翻倍。

示意图

当下很多房企会将仪式玄关与家政玄关分离开来，让玄关成为一个具收纳、装饰于一体的功能区。同时作为进门的第一道风景，玄关设计在满足实用需求的前提下，也需兼顾现代美学，给人舒缓的感官体验。

玄关示意图

“3+3家庭结构”

的潜力收纳空间开发

3+3家庭结构即三代+三胎家庭结构（由新城研究中心于2021年5月份正式提出），在即将进入的三胎时代.

据新城研究中心调研数据显示，未来三胎时代下，家庭收纳储物将成为未来生活的最基础且重要的需求重点.

传统家庭中，常规收纳空间容量一般为住宅使用面积的1/10，但是面对家庭结构的改变，多数标企在设计之初除了安排常规的收纳空间外，还会引入“潜力收纳空间”的概念，使得户型未来在收纳功能方面可开发出更大的容量。

储藏示意图

以上一套170㎡的户型，通过设计预留、精装修、二次软装三者的挖潜之下，未来可将套内储物空间提升至近2万升的收纳容量，相当于近40台宝马7系后备箱的容量.

收纳系统示意图

“社交共享型”大平层

相互联系又相互独立

随着时代和生活条件的改变，当下人们更看重家人互动交流和自己的休闲体验。所以现在的大户型中对于客厅空间要求也是越来越高。

舒适型四房往往具有更大的客厅设计，充分满足家庭的对外社交需求，不论是约三五闺蜜喝个下午茶，几位好友看场球赛，还是孩子约的几位“小客人”做客，都不显局促。

示意图

此外，有些优质户型会采取客餐厨一体化设计，从南至北打造贯通的开放式空间，紧密联系同时保有独立功能，客厅释放天性的孩子，厨房准备美食的爸爸，阳台做瑜伽的妈妈，独立而不割裂，沟通更加方便，内部“社交”功能同样满分。

示意图

小结：

到此，你应该得出了自己对理想户型的标准。

或许会有读者疑惑，既然从需求衍生到产品设计必然要经历较长的周期，那现在市面上就没有合适的四房产品了吗？

户型图

其新城红岛湾，170、230平的改善四居，即在三年前就走在了市场的前沿，如下面这个户型，建面约 169㎡，南向三个阳光卧室，类元宝户型，主卧紧邻儿童房，方便照顾孩子，老人房相对独立，留给两代人恰到好处的相处空间。

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