青岛日报社/观海新闻12月17日讯 随着城市发展进入存量更新为主的阶段，上海把推进城市更新作为促进经济发展、提升城市功能、改善人民生活的重要举措。近日，第五批赴上海专业实训队临时党支部书记徐冰带队赴上海地产集团，围绕上海加快探索超大城市有机更新的新路径、新模式、新经验进行了深入对接交流，在获取“上海经验”的同时，也为下一步青沪深层次对话合作奠定了基础。
在上海建设全球卓越城市，勇当改革开放排头兵、创新发展先行者的历史进程中，上海地产集团致力于打造成为上海最重要的城市更新平台，专注于各项重大专项任务，包括区域整体开发、旧区改造、城中村改造、生态环境建设、保障房及租赁住房建设运营管理、美丽乡村建设、黄浦江码头岸线投资建设管理、滩涂生态、开发区建设和功能提升、大众养老等。从上海市城市更新中心揭牌，到总规模约800亿元的上海城市更新基金成立，在上海加快旧区改造和城市有机更新的重大创新举措中，上海地产集团都是重要的实施者、操作者、承担者，通过创新体制机制，不断跑出加速度。
从城市更新起步建设卓越城市，上海走出了一条新时期城市更新的新路。围绕中心城区成片二级旧里房屋改造目标，上海城市更新建设发展有限公司会同黄浦、虹口、杨浦、静安等区，探索“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改新模式，完成70多个旧改地块改造，受惠居民近6万户，占上海旧改总量的约60%，形成了重要经验：通过创新房屋征收管理机制，试点征收收尾新政策，提前完成虹口17街坊、静安洪南山宅、杨浦160地块、黄浦乔家路等首批旧改项目征收收尾；创新银团融资机制，按照成本低、条件优、服务好的宗旨，搭建“总+子”银团，做好征收补偿款发放，得到旧改居民广泛认可。争取优惠条件，贷款利率较基准利率下降12%；创新土地供应方式，政府明确实施主体，土地采取净地后定向供应的方式；创新场所联动招商机制，打通土地与股权两大要素市场，围绕“好人家、好作品、好价格”，引导市场力量积极参与项目开发建设。同时，以规划先行为价值导向，开门做规划，明确保护重点，开展风貌评估，严格拆除管理，深化区域更新功能策划，推进活化利用。
“城市更新和区域整体开发是上海地产集团的重要业务板块，很大一部分的资金和资源都是用于解决旧居改造和城市更新。”上海地产集团战略研究部总经理徐明前为实训干部介绍了上海地产集团历史沿革、业务规划布局等情况。上海城市更新建设发展有限公司党总支副书记、总经理李鸿忠介绍了上海打通旧改新渠道、新流程的路径，并以具体案例，为实训干部分析了上海城市更新“动态平衡、长期平衡、区域平衡”的政策理念和对城市更新中心的赋权赋能；上海地产投资发展有限公司总经理赵健形象地把上海城市更新基金比喻为“思想素质好、业务能力强、经济实力够”的“运动员”，运用市场的规则，来实现对城市更新项目全生命周期的管理。
平台公司承担城市更新任务，如何既完成符合平台公司使命的任务，又能找到商业模式可持续发展，是来自华通集团的实训干部焦健最关心的问题，“上海地产集团作为国有独资功能性企业集团，架起政府与市场的桥梁，既听得懂政府语言，又能整合社会资本、用好市场资源、找准合作伙伴，离不开政府的体系化顶层设计和精准政策支持对企业的有效赋权赋能，从而构成政府、平台公司、社会资本三位一体的城市更新运作系统。这都是青岛在推动城市更新战略落地的可借鉴之处。”
上海地产住房发展有限公司常务副总经理樊惠敏、上海地方租赁住房运营管理有限公司业务总监云婷介绍了保障房开发建设的最新探索和租赁住房运营管理新模式。来自崂山区房地产开发管理中心的实训干部曲兆东坦言，发展保障性租赁住房资金平衡压力大，同时也存在着融资难和融资贵问题，“通过前期调研和今天的深入沟通，建议我市完善土地支持政策、税费优惠政策，实行水电价格优惠。与此同时，进一步拓展保障性租赁住房的融资渠道，在资金（筹集）、土地、建设和市政设施配套等方面给予优惠政策。具体来说，一是引入长周期、低成本的资金；二是多主体参与模式，让更多的企业来分摊建设融资问题；三是保障性住房资产证券化或信托化，支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券。”
秉承“实训上海，服务青岛”，通过与上海地产集团的深入对接，实训干部进一步解构了上海城市更新和区域整体开发的深层逻辑。在此基础上，第五批赴上海专业实训队将进一步加强专题调研的成果转化，形成一批针对性强、具有广泛现实意义的建议，力促上海先进经验、模式的青岛实践。（青岛日报/观海新闻驻沪记者 马晓婷）
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