《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》印发，明确青岛城市更新和低效片区再开发重点项目，塑造可阅读、可触摸、有温度、有气质、有韧性的魅力国土空间

开发盘活低效用地 优化提升存量空间

2022年是推进“十四五”规划建设的关键之年，也是我市城市更新和城市建设三年攻坚行动的开局之年。日前，《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》印发，《规划》指出，“十四五”期间我市将坚持以人民为中心的发展思想，优化完善公共服务功能和公共空间体系，彰显城市典型风貌特征，创造高品质生活，塑造可阅读、可触摸、有温度、有气质、有韧性的魅力国土空间。

城市承载着居民的生活，一座城市是否适合居民生存与发展，干净、方便、舒适的高质量人居环境至关重要。着眼于提升城市功能品质，市委、市政府明确提出，未来三年将全面开展城市更新和城市建设三年攻坚行动，围绕历史城区保护更新、重点低效片区(园区)开发建设、旧城旧村改造建设等八大领域攻坚任务，实施一批重大建设工程和重点片区的城市更新改造。

城市更新，规划先行。循着此次发布的《规划》，未来一段时间内青岛的城市更新和建设之路，也变得更为清晰。

崂山区金家岭金融新区服务区（张村河南岸）效果图。

构建“5-10-15分钟社区生活圈”

有专家谈到，随着城市更新成为未来城市发展的一个重要内容，规划行业的变化之一，就是由以前关注空间环境的建设，变为关注空间环境建设服务于人的需求，规划不仅要研究空间，更要研究人与社会。

这样的观念转变，正在成为行业共识。《规划》强调，要综合考虑实际服务管理人口特征和基本公共服务需求，在公共服务设施建设标准和用地供给上作适度的弹性预留。

结合青岛入选全国首批一刻钟便民生活圈试点城市，开展宜居单元评估，系统构建“5-10-15分钟社区生活圈”。树立小街区、密路网布局理念，新建住宅推广街区制。完善慢行系统和开敞空间网络，填补驿站服务功能。

在新发展理念的指引下，当前的青岛正从自身实际出发，从方方面面打磨着一座独具特色的“公园城市”。此次发布的《规划》明确，要加强城镇开发边界内蓝绿空间建设，全面推进口袋公园建设，完善多级公园体系。织密绿道网络，实现城市内外生态空间连接贯通。与此同时，协同编制实施公园城市建设规划，积极参与公园城市建设三年行动。

建成不久的侯家庄口袋公园使周边整体环境明显提升。

对于一座常住人口超过1000万的特大城市而言，实施城市更新和建设的任务十分艰巨，不仅要对已经无法满足当前及未来需求的城市功能空间作必要的、有规划的改造，还要对城市空间资源重新调整配置，使之更好满足人们的期望需求、更好适应经济社会发展实际。

在这样的语境下，“职住平衡”成为未来城市发展的一个重要趋势——让居住功能与就业功能在一定规模的城市地域范围内趋于平衡。《规划》强调，要优化完善与城市功能、产业布局相融合的公共交通体系，推动人、城、产、交通一体化发展，促进产城融合、职住平衡。划定工业区块控制线，严控工业用地擅自调整用途，保障实体经济产业空间，预留低成本创新创业空间。推动建设创业工作、居家生活、休闲娱乐为一体的创新社区，在确保环境安全的基础上引导发展功能复合的产业社区。引导政策性住房优先布局在交通和就业便利地区，保障人才公寓、安居住房供给。

有句话说，“建地铁就是建城市”，如今，以轨道交通站点为核心开展的TOD综合开发也成为未来青岛城市更新和建设的一大趋势。《规划》提到，要开展轨道交通TOD综合开发战略规划研究和顶层设计，加快推动TOD引领城市发展，发挥轨道线网对于城市中心体系和发展轴带的支撑作用。加强地下空间开发的规划引领，优化存量地下空间再开发实施路径，推进建设用地地上地下多功能立体开发和复合利用，推动城市由二维平面向三维立体发展。

全面摸清低效用地底数

目前，我市城市发展正由外延扩张式向内涵提升式转变，城市内低效存量用地的盘活利用已成为城市空间拓展、功能品质完善、高质量发展的重要抓手。《规划》提到，要开展全市城镇低效用地摸底调查，建立全市城镇低效用地数据库和信息系统。建立健全低效用地再开发工作机制。针对“胶州湾老城区有机更新示范带”低效用地分布相对集中的老四方工业区、北客站及周边区域、楼山区域等重点片区，先行启动盘活利用，促进区域产业转型、能级提升、功能完善、活力激发，形成示范效应，带动盘活全市城镇低效用地利用。

放眼青岛，海尔物联网全球创新中心、中车四方智汇港、青岛国际大健康产业化基地等多个低效用地再开发项目如今已在火热建设中，这种存量规划下的旧工业区再生，给城市发展提供了更多动能。

去年以来，市自然资源和规划局对每一宗低效用地的现状利用、土地权属、建筑质量、环境品质、生产运营等情况进行摸底调查，分析研判低效原因，并对低效用地进行“标图入库”，逐宗建立低效用地数据库和地块台账，实施年度动态调整完善，搭建我市低效用地管理信息平台，力争做到“家底清楚、问题明晰、措施精准”。与此同时，以“片区统筹、典型示范”为引领，划定低效用地相对集中的重点片区，细化重点低效片区(园区)开发建设三年攻坚任务清单，以点带面，带动全市低效用地再开发工作有序推进。

以占地680亩的海尔互联网全球创新中心为例，海尔集团对片区进行整体规划，在保留有历史价值建筑的同时，围绕工业物联网平台建设需求，对原工业园区升级改造，规划建设海尔全球研发中心，改变原有粗放式平铺型用地形式，提高土地利用效率。区域规划建设海尔全球研发中心，包括国家级中央研究院、研发实验室、卡奥斯工业互联网平台创新总部、海尔大学扩建等子项目，最终容积率从1.2提高至2.8，有效提高了存量工业用地的开发利用效率，为产业转型升级和高质量发展拓宽了空间。

这些片区将成为城市更新重点

针对“十四五”期间的城市更新，《规划》中还给出了更为明确的发展方向——要严格控制历史城区新建建筑体量、高度和形态，保护好历史文化资源，延续历史城区总体风貌格局。有序推进历史城区、邮轮港区保护与更新，促进功能调整、产业升级，带动老城区全面复兴。与此同时，采取渐进式、精细化微更新推动老旧小区整治提升，提高社区公共服务和空间环境品质。推动旧工业区产业转型、能级提升。通过优化空间结构、转换集体建设用地性质、完善设施服务等方式，将城中村改造为城市社区或其他功能空间。

“十四五”时期，哪些片区将成为未来城市更新的重点区域？

《规划》中发布了我市城市更新和低效片区再开发重点项目。具体来看，针对历史城区，未来要以持续推进历史街区保护更新为重点，重塑产业与空间关系，重聚历史城区人气，打造知名特色步行街区和现代化国际大都市“文化客厅”；针对邮轮港区，将结合邮轮旅游和服务功能，植入餐饮、娱乐、购物、酒店等配套业态，建设年轻人集聚的时尚活力港湾，打造国际航运贸易金融创新港。

中山路重点保护改造项目——上街里·银鱼巷日渐焕发新活力。

“老四方”的蝶变正在上演！针对市北区老四方工业区，五个片区各具特色——大健康产业园集国家健康合作引擎、先进科技成果转化中心、亚洲健康创业之城为一体，打造健康医疗、研发孵化为核心的产业集聚区；欢乐滨海城将结合人工智能、跨国公司区域总部集聚区的建设，提高区域城市活力，建成胶州湾东岸产城融合成熟片区，带动市北区西部老城区更新发展；中车四方智汇港则在保护利用工业遗产基础上，发展工业互联网和科技金融产业，打造第四代产业园区；捷能中泰片区将建设高品质活力水岸生活区；郑州路片区将运用TOD开发模式，建设集科研总部、军民融合、贸易金融于一体的高端新材料产业集聚区。

火车北站区域的升级改造，一直是瞩目的焦点。针对李沧区北客站及周边区域，三个片区的发展方向分别为：北客站交通商务区将高水平打造火车青岛北站交通商务核心区，提升区域功能，持续放大青岛北站枢纽辐射作用，建设成为时尚多元的交通商务区；海信慧湾片区以海信技术为支撑，打造成为文化交往汇聚、前沿科技驱动的时尚活力空间、新型智慧城市示范区；永平路片区按照TOD开发理念，规划打造引领时尚潮流和全天候消费体验的现代商业中心。

与此同时，针对李沧区世博园及周边区域，将围绕世博园复兴，坚持严格保护、科学利用和可持续发展相结合的原则，提升文化体育功能，导入生态科技产业，高标准打造以园艺景观、文化旅游、科普教育为特色的生态休闲旅游目的地。

如今，崂山区株洲路两侧区域作为一个新兴片区，正在悄然崛起。“十四五”期间，该片区将规划定位为“崂山创谷”，对标深圳南山产业园区，聚焦创新引领，全面推动产业升级，重点发展高新产业、科技创新产业、科教智慧产业、金融服务产业，打造辐射东北亚的国际创新走廊、产业升级与城市更新示范区。

相隔不远的张村河两岸区域则规划定位为“水脉智城”，对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区等先进经验，结合村庄改造，重点发展商业商务、文体休闲、居住配套三大功能，打造成为生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业、富有24小时活力的高端综合型社区。

除此以外，《规划》还对其他多个重点更新区域进行定位，比如楼山区域将打造成为科技创新与现代生产服务高度融合的滨海科技创新城；城阳区白沙河北岸区域将发展成为胶东经济圈绿色创新发展示范区、青岛北部城区新中心；青岛轨道交通产业示范区及周边区域将打造成为生态优美的科技创新高地、高效能治理的胶州湾北岸新区；青岛西海岸新区王台老工业区将打造为先进制造业、宜居服务业融合发展示范区；青岛前湾保税港区及周边区域将聚焦现代海洋、国际贸易、航运物流、现代金融、先进制造等产业……

透过此次发布的《规划》，我们可以强烈感受到，今天的青岛，更加关注城市空间和城市功能的改善和提升，让这座城市成为品质生活的高地、成就梦想的舞台，让近者悦、远者来。

记者手记

城市“进化”之路

过去，大片产能过剩的旧片区或园区里，粗放无序，用地产出效率低下；如今，一栋栋高楼正拔地而起，一座更具发展活力的新城即将崛起……在同一片土地上，这样的嬗变正在上演着。当整座城市更迭到存量时代后，一场“阵痛期”更长且牵之动全身的城市更新就成为必然。可以说，城市更新既是一座城市的进化之路，又会带来城市经济发展的全新增长点。放眼全球，但凡进入快速发展时期的城市，城市更新都是必经阶段。时至今日，青岛也行至于此，全面开展城市更新和城市建设三年攻坚行动成为必然的选择。

为了提高土地的“亩产效益”，青岛“十三五”期间，在全国率先出台“僵尸企业”“僵尸项目”处置政策，制定“新型产业规划用地（M0）”管理政策，积极探索实施“标准地”出让，开展“以地招商”，处置批而未供和闲置土地11万亩。城阳区和莱西市、市南区和胶州市分别被评为全国、全省国土资源节约集约模范县（市）。坚持“土地要素跟着项目走”，有力保障胶东国际机场、一汽大众、青连铁路等一大批重大项目用地需求等等。

“任何的革新，都需要时间长河的慢慢洗涤”。青岛城市“进化”之路，已经开启全新征程，随着城市更新与建设的进一步推进，相信青岛必将进一步改善和提升城市品质，打开城市发展新空间，带来全新发展动能，推动充满活力、富有实力、独具魅力的现代化国际大都市加快建成。（青岛日报/观海新闻记者 王冰洁  摄影 刘 栋）

新闻链接

“十四五”时期城市更新和低效片区再开发重点项目

●历史城区

●邮轮港区

●市北区老四方工业区

●李沧区北客站及周边区域

●李沧区世博园及周边区域

●楼山区域

●城阳区白沙河北岸区域

●青岛轨道交通产业示范区及周边区域

●青岛西海岸新区王台老工业区

●青岛前湾保税港区及周边区域

●崂山区株洲路两侧区域

●崂山区张村河两岸区域

青岛日报2022年1月12日4版

责任编辑：王凤一