青岛日报社/观海新闻2月21日讯 “房住不炒”依然是整个“十四五”时期楼市政策的主基调。在行业回归理性发展的过程中，购房者多持观望态度，青岛楼市成交量的下滑带动房价继续下调。
今天上午，国家统计局发布2022年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据。今年1月份，青岛新建商品住宅销售价格连续第4个月出现环比下降趋势，环比降0.4%，降幅扩大0.3个百分点；比去年同期上涨3.7%，同比涨幅回落0.7个百分点。二手住宅销售价格连续第5个月回调，环比降幅0.2%，比上月提升0.1个百分点；同比去年上涨1.1%，涨幅回落0.1个百分点。
数据：销量降温持续，价格连连回调
对比数据可以看出，今年1月份青岛房价走势与全国总体趋势一致。1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。
分户型情况来看，青岛新房各类户型环比价格均呈现下降趋势，90平米及以下、90-144平方米、144平方米以上户型环比分别下降0.1%、0.6%和0.1%；三类户型同比涨幅分别为3.5%、3.4%、4.5%，涨幅均比上月有回落。
二手房方面，亦出现各类户型环比均下降趋势。90平方米及以下、90-144平方米和144平方米以上户型环比分别下降0.2%、0.1%和0.2%；三类户型同比价格均上涨，涨幅分别为1.6%、0.4%和1.8%，涨幅均比上月回落。
在一系列宏观调控政策的引导下，商品住宅销售量自去年下半年出现明显下降，由此带动房价的连连回调。
青岛贝壳研究院数据显示，今年1月新房成交量环比、同比齐降。1月新房成交9007套，受节前消费压缩影响，环比2021年12月（11238套）下跌19.9%；同比2021年1月成交量（10694套）下跌15.8%。其中，新房住宅成交7256套，环比下降15.6%。
二手房方面，今年1月，青岛二手房成交1771套，较2021年12月成交量（2297套）下降23%；同比2021年1月成交量（5867套）下跌69.8%，降幅较大。
从购房需求来看，刚需置业占主流，改善需求抬头。1月，刚需段（100平方米以内）成交占比约在72.8%，与去年12月相比有小幅下降；100平方米以上的成交占比环比有小幅上升，改善住房需求抬头。
作为新年首月，1月楼市热点频出。1月17日，央行宣布21个月来首次“降息”，1年期LPR降10个基点调整为3.70％，5年期以上LPR下降5个基点，调整为4.6％。另外，1月20日全国住房和城乡建设工作会议上强调了“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”等关键词。青岛贝壳研究院分析认为，从1月份成交数据来看，市场调整还需一段时间。
分析：行业规模基本见顶 下半年或企稳回升
克而瑞研究中心对目前国内房地产市场整体研究分析指出，经过长达20余年的发展，房地产市场大环境已经发生天翻地覆的变化，集中体现在以下两个方面：
其一，房地产行业规模基本见顶。2000-2021年，全国商品房销售面积由1.9亿平方米跃升至17.9亿平方米，净增长8.6倍。2017年至今，行业规模已连续5年保持在17亿平方米历史高位。长期来看，行业规模迭创新高并非市场常态，进入“零增长时代”乃至下行通道将是大势所趋。
其二，货币过度超发，但对房地产行业拉动力依次递减。2000-2021年，M1供应量由5.3万亿元跃升至64.7万亿元，净增长11.2倍，成为房地产行业规模持续上行的重要因素。但由于货币政策刺激的递减效应，其对房地产行业拉动力大幅减弱。例如2009年四季度，M1供应量累计同比增速达到30％以上，商品房销售面积单月同比增速则达到70％以上。反观2020年四季度，M1供应量累计同比增速保持在10％附近，商品房销售面积单月同比增速则回落至15％以内。
在“房住不炒”的政策大环境下，未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住及改善性购房消费，支持房企合理融资需求，更要坚决遏制房地产“过度金融化”问题死灰复燃，真正将房企负债率、居民杠杆率平稳调降到相对合理的水平，才能实现房地产市场良性循环和健康发展。
综合多方面因素考量，房地产行业目前还较难开启新一轮的上行周期，行业销售规模整体将保持稳中有降的态势。短期内，房地产市场依旧面临较大的下行压力，尤其是2022年上半年，不少城市市场观望情绪依旧浓重，成交或将保持在较低水平，且受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。但随着市场信心逐渐恢复，下半年市场或将整体好于上半年，届时成交有望企稳回升，同比跌幅或将明显收窄乃至转正。（青岛日报/观海新闻记者 刘兰星）
责任编辑：陈海芹
