青岛日报《飞阅楼市》栏目第21期
青岛日报3月17日报道
青岛楼市新一期成绩单出炉！据锐理数据最新统计，2022年1月1日至3月10日，青岛新房共销售15768套，同比去年的21436套，下降26.4%；销售面积183.46万平方米，同比去年下降26.9%。其中，青岛新建商品住宅销售12721套，同比去年下降31.1%；销售面积153.08万平方米，同比去年下降29.5%。从销售额及销售均价来看，2022年1月1日至3月10日，青岛新房销售总额267.91亿元人民币，同比去年的365.70亿元人民币，下降26.7%。其中，青岛新建商品住宅销售总额230.11亿元人民币，同比去年同期的318.30亿元人民币，下降了27.7%。
虽然在数量及销售额出现下滑趋势，但值得注意的是，均价方面，比去年同期出现了上涨，2022年1月1日至3月10日，青岛新房销售均价为14603元/平方米，同比去年的14581元/平方米，上涨0.2%。其中，青岛新建商品住宅销售均价为15032元/平方米，同比去年的14649元/平方米上涨2.6%。
筑底企稳 楼市进入分化期
在锐理数据山东区域总经理刘元婧看来，青岛楼市今年最大的特点是“震荡筑底，分化持续”。从市场来看，青岛楼市当前整体处于震荡筑底的阶段，也处于上一轮调整周期的尾部，2021年市场遇冷，商品住宅整体成交量同比2020年小幅下滑了2%，但是年底却出现了明显的“翘尾”，这是一个较为明显的触底信号。再从政策端来看，从去年年末的信贷端放松、商贷放款提速到今年部分城市限购限贷政策松绑，可以判断政策端也发出了触底信号，所以今年从市场整体格局来看，正处于震荡筑底的周期。
从分区市场成交来看，2021年成交额TOP10项目中，崂山区独占5席，对于改善型置业者，该类具备稀缺区位资源优势且产品力强的项目仍将备受青睐，可以说“强者恒强”，而对于刚需刚改型置业者，受总价门槛影响，则更为倾向位于新城区且交通便利度高、配套相对成熟的项目，“所以主城及新城区的核心区域仍将保持不俗的热度，而外围偏投资型的区域短期内很难反弹。”
青岛房地产专家龙江认为，随着地产开发以及城市建设进入后半期，购房者越来越理性，市场的购房主力依然是有住房需求的人群，无论是刚需还是改善。这也是未来楼市的一个主要特点。“青岛楼市已经走过了早期投资时期，现在一切以需求为主，以居住为主。”所以现在市场上的楼盘基本上都是为居住者而量身打造的，像青岛这样充满活力、充满商机、非常宜居的城市，再加上新旧动能转换以及城市更新的需要，青岛的楼市还会有一段比较好的行情。这就是我们常说的市场有需求就会有相应的商机。
青岛西海岸新区不动产登记咨询专家、中驰集团大麦签约中心总经理耿达认为，从今年两会的政府工作报告中，我们已经看到，国家对房地产“房住不炒”的定位非常明确和坚定，并提到要“促进房地产业良性循环和健康发展”。在此政策基调下，2022年的房地产市场，总体上来说，“稳”字当头，不会有大起大落的变化。
市场依然乐观 正温和回暖
“今年整体市场估计要好于去年。”多位业内专业人士判断，从现有的土地和正在建设的楼盘来看，去化速度还是不错的。个别区域还是出现了热销的景象。无论是国企、上市公司还是民营企业，对土地的需求还是非常渴望，这一点就充分说明青岛的楼市还是存在着不错的商机。
在锐理数据山东区域总经理刘元婧综合分析，今年上半年的市场整体来看应该是趋于乐观的，预计青岛2022年上半年市场将在2021年的基础上平稳过渡，市场容量将基本持平于2021年同期水平，整体市场价格或将持续温和回暖。
青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩分析指出，从2021年的整体结果来看，预计2022年市场走势仍旧受政策环境、市场供给以及信贷投放量的影响比较多。2021年四季度以来，中央已多次释放维稳信号，强调房地产在宏观经济中的重要性，强调“保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求”，有利于整体市场的逐步修复；2月以来，各地方政府开始出台促进房地产良性循环和健康发展的政策，虽然青岛当前无新政出台，但信贷环境相对宽松对于市场信心恢复也起到积极作用。
青岛已经跻身于中国的“新一线城市”，经济和城市的发展、人口的流入、人们收入水平的提高和对生活品质的需求，“多种因素下，房地产的需求是存在的，并且一定会释放出来。”青岛西海岸新区不动产登记咨询专家、中驰集团大麦签约中心总经理耿达分析：“在多种利好政策和预期的呵护下，购房者信心会增强，市场会逐渐回暖，但从政策发布至产生交易会有时滞，市场短期内不会大幅扭转，2022年全年房地产市场会呈现‘前低后高’的特征，上半年企稳，下半年市场表现会向好。”
开发商挑战加剧 或迎深度洗牌之年
在锐理数据山东区域总经理刘元婧综合分析，对于房企来说，今年将成为“精内修，图生存”的一年，市场筑底阶段各家企业均存在回款周期长、资金链压力大的问题，这给房企内部的成本控制能力提出了巨大的考验，同时在“红海竞争”的背景下，如何提升自身产品力水平？如何采用更精准的营销打法？如何提升口碑效应？都是开发商“内修”的重点，毕竟强市看势，弱市看质，当下唯有过硬的品质才能真正让置业者买单。
青岛房地产专家龙江指出，经历去年巨大的行业重挫，活下来是许多开发商最基本的生存法则。从山东省各地市市场成交的情况来看，那些比较稳健而规模不太大的本土企业已经逐渐成为了市场的主力军，他们还在积极地寻找项目，积极地寻找土地资源，这就意味着当别人倒下的时候，站着的人就有了很大的发展机会。比较客观地讲，今年是房地产行业深度洗牌之年。
建议市民选择口碑房企弱化风险
对意向置业者有哪些建议？买什么样的项目？本报楼市观察员建议，今年无论对于刚需还是改善的置业者来说都是买房的好时机，处于市场筑底阶段，价格相对稳定，而且可以争取到相对合适的优惠力度，对开发商的选择上需要重点关注其市场口碑，尽量选择具有央企、国企背景的开发商开发的项目进行置业，以保证后期可顺利交付，弱化风险。
目前看，虽然买房后房价的升值空间会越来越小，但是房屋的品质，住房生活的环境以及物业的服务比以前有了很大的提高，购房者们一定要提高警惕，远离那些爆过雷的楼盘，远离那些名不副实的开发商。一定要多咨询多看看，最好还是买自己比较熟悉企业的楼盘，比方说正在积极扩张的本土开发商的楼盘。
青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩认为，目前外部因素可能会使部分购房需求延迟释放，但真正有购房需求的用户，可以通过线上途径，比如VR看房等方式，在保证自身安全的情况下深入了解感兴趣的房源及楼盘，辅助后期置业决策。
