老旧小区改造走出“青岛模式”

今年全市111个老旧小区纳入改造范围，目前已开工超7成

青岛日报社/观海新闻讯 日前，随着国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，老旧小区改造工作推进的路径变得更加清晰——不仅明确了改哪些，改什么，怎么改，钱从哪来等群众关心的话题，同时也明确了老旧小区改造的“红线”。

作为全国城镇老旧小区改造试点城市，当下，青岛的这项工程正在紧锣密鼓地推进中。按照今年的改造计划，全市分布在7区3市的111个老旧小区即将“旧貌换新颜”，改造工作涉及居民楼600座，建筑面积达160万平方米，惠及居民2万余户，项目计划总投资约6亿元。21日，记者从市住房城乡建设局获悉，截止目前，全市已开工项目80个，约占年度任务量的72%。

事实上，在国家出台这一“顶层设计”之前，青岛已于今年上半年先后印发了《青岛市城镇老旧小区改造试点工作方案的通知》和《青岛市城镇老旧小区改造技术导则（试行）》，逐步形成了老旧小区改造的“青岛模式”，成为推动城市品质提升的重要推动力。

今年青岛改造111个老旧小区

近年来，老旧小区改造成为备受关注的民生热点，在今年两会工作报告中，更首次敲定老旧小区改造的具体实施目标，以老旧小区改造为支点，撬动城市更新，进而实现“保民生”和“扩内需”的双赢。

面对城市中为数不少的老旧小区，哪些可以纳入改造范围？据住建部城市建设司副司长刘李峰介绍，意见明确了老旧小区改造对象应为建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成的老旧小区。而青岛市则按照山东省相关规定，对老旧小区改造的范围实现进一步扩容，明确 2005年12月31日前建成的住宅均在改造范围。

由于年久失修，老旧小区普遍有着相同的“病症”：楼墙体斑驳、楼道灯不亮；路面破损、下水道常堵、雨后内涝严重；停车位不足、私搭乱建情况普遍。像这样的老旧小区，青岛有多少？记者采访获悉，目前市住建局正在对全市存在改造需求且符合政策要求的老旧小区进行调查摸底，建立全市老旧小区数据库，并制定青岛老旧小区改造“五年规划”，下一步将本着“先急后缓”的原则，逐年分批次推进。

作为一项既能保民生，又能稳投资稳就业的多赢工程，老旧小区改造具体要如何改造？根据国务院发布的意见，为了防止“一刀切”，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，目前青岛正是按照这个思路推进。

市住房城乡建设局房地产事业发展中心副主任丁树更告诉记者，我市老旧小区改造会结合各自实际情况，因地制宜地开展，既有水电气暖、道路、照明、安防等基础设施的改造，也有建筑节能、停车场、加装电梯等完善类改造，同时还有养老、托幼、助餐、智慧社区等提升类内容的改造。

拉动投资需多手段介入

改造分类与“谁来出钱”问题息息相关。国务院发布的意见指出，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

记者观察到，各地多遵循财政资金“向基础需求倾斜”的分配原则，加强资金精细管理，青岛也不例外。今年年初青岛出台政策明确各方出资边界——其中基础类改造，政府重点予以支持；完善类改造，由居民承担部分改造费用，政府给予适当补助；提升类改造，则以市场化运营为主。

对于老旧小区改造而言，若想要激发更高涨的社会投资热情，前期亟需政府财政先“加一把力”。据悉，今年青岛首次将老旧小区改造纳入市财政专项资金支持范围，并拨付9754万元用于支持全市项目改造。

除了落实今年的市级财政外，青岛还结合改造项目，探索形成了发行政府专项债券、向政策性银行融资、组织专营单位投资等多种资金筹集模式。事实上，无论是专项债的运用还是社会资本的引入，均需考虑后续债务还续问题。如何更好地把控改造标准，稳定投资收益？胶州市的做法或许值得借鉴。

为让老旧小区改造可持续健康地发展，胶州市成立了引入民营资本的混合所有制公司，负责全市“旧改”的设计、建设、融资工作。基于此，将减少政府对项目建设经营活动的直接干预，进而形成投资主体多元化、资金来源多渠道、项目建设市场化的新格局。

老旧小区改造优选“本地货”

“针对不同地区不同项目的具体情况，需要一区一策、一事一议，根据不同老旧小区改造内容的不同，由街道社区、实施运营主体等相关单位与居民共同协商确定。” 刘李峰说，改不改、怎么改、怎么出钱，都需要充分征求居民意见。这一点在青岛项目实施过程中也充分得以实现。

近日，记者走进已建成20个年头的胶州市顺德花园小区看到，14栋老楼已整装一新，多位施工工人正在紧张地进行道路的铺装施工，作为胶州市老旧小区改造的1号工程，目前整体施工进度已近尾声。“在改造内容方面，我们实施‘菜单式’改造，改造内容充分听取民意，最终确定实施新建社区居民服务中心、建筑外立面保温改造、电梯加装、路面整修、综合管网改造等多项工程。” 胶州市建设局党组成员陈刚告诉记者。

在改造过程中，青岛市还提倡优先选用本地品牌。顺德花园小区内正在加紧安装的30余部电梯均来自尼得科电梯（青岛）有限公司，“正是得益于青岛老旧小区改造惠企政策，让我们顶着疫情压力快速复工，并平衡了海外市场份额的锐减。”公司负责人杨文浩告诉记者，近期因青岛老旧小区改造，就“下单”了百余部电梯，随着后续更多本地订单的落地，以及外溢需求显现，将进一步拉升公司的产品销量。

记者在顺德花园小区如火如荼的改造氛围中，还发现了海尔、海信、特锐德等不少本地优质企业的元素。据胶州市建设局保守估计，仅顺德花园小区改造工程就可惠及十余家本地企业，拉动社会投资上千万元。“老旧小区改造优选‘本地货’，即激发了更高涨的社会投资热情，又可以助力本地企业快速回血，一举多得！” 陈刚说。（青报全媒体记者 王冰洁）

责任编辑：王凤一