青岛日报社/观海新闻5月22日讯 现今，因房屋漏水引发的矛盾纠纷屡见不鲜。若责任归属不明、赔偿数额不确定，将会直接引发邻里矛盾，影响社区和谐稳定。与此同时，房屋漏水问题，也引发物业管理纠纷。市南法院立案庭陈玉秀团队近日接连审理了这样两起疑难的房屋漏水纠纷典型案件，也以案释法，提醒人们依法处理房屋漏水纠纷。
案一 房屋漏水，引发邻里纠纷
简要案情：李某与侯某系邻居关系，李某住601户，侯某住501户。2019年12月，601户发生漏水，造成501户房屋走廊以及房间墙皮和天花板等多处浸水，家里物品也被水淋湿、浸泡，造成一定的经济损失。故侯某诉至市南法院，要求：1、依法判令李某对501户房屋走廊、卧室、厨房进行维修，排除妨害；2、依法判令李某赔偿因其房屋漏水给侯某造成的财产损失10000元；3、本案诉讼费、鉴定费等由李某承担。李某称已将涉案房屋对外出租给案外人，房屋是否漏水应由侯某与承租人协商解决，自己不应为本案诉讼主体，请求法院驳回原告诉讼请求，并申请将承租人追加为第三人。
陈玉秀团队就损失数额进行调解，双方未达成一致调解意见。后侯某申请对损失数额进行鉴定。经法院摇号委托，青岛某保险公估有限公司鉴定机构出具鉴定报告，载明核定损失金额为2004元。鉴定费3000元，由侯某预先垫付。侯某对该鉴定机构资质以及鉴定人孙某鉴定资格存有异议，申请鉴定人出庭作证并申请重新鉴定。鉴定人员出庭作证费用1000元，由侯某预先垫付。
裁判过程：梳理案件事实后，陈玉秀团队认为该案件主要存在两个争议点：一是涉案房屋损失责任如何确定，损失价值由谁承担；二是鉴定报告是否合法有效。
关于争议焦点一，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。陈玉秀团队综合考虑本案案情以及双方当事人庭审举证情况，认定侯某因漏水造成的损失2004元，应由李某承担。对于李某申请追加案外人作为第三人参加诉讼的申请，市南法院不予准许，李某与案外人之间的纠纷，可另案主张。
关于争议焦点二，青岛某保险公估有限公司在山东省高级人民法院名册中属于保险评估类，并经青岛市中级人民法院司法鉴定机构名册备案，属于房地产评估类，具备鉴定资质，鉴定内容亦在其经营范围内，该机构在本案中具备鉴定资格。鉴定人孙某具备鉴定资格。故对于侯某所提异议内容，市南法院不予采纳；对于其请重新鉴定之主张，市南法院不予准许。故认定该《鉴定报告》合法有效，可以作为认定案件事实的依据。
最终市南法院作出判决如下：一、李某赔偿侯某经济损失2004元；二、李某支付侯某鉴定费用3000元、鉴定人员出庭费用1000元；三、驳回侯某其他诉讼请求。该判决作出后，双方均未上诉。
法官说法：日常生活中，会经常出现因房屋漏水或其他相邻权问题导致邻里关系恶化的事件。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。李某作为楼上邻居，应当履行对自己房屋的管理及维修义务，及时采取措施排除妨害、消除危险，营造良好的邻里氛围。另外，损害发生时，双方均应当采取有效措施防止损失进一步扩大。如一方放任损失继续扩大，则其有可能就扩大的损失承担不利法律后果。
案二 房屋漏水，引发物业管理纠纷
简要案情：宋某系北京路某小区的业主，自2012年2月1日起A物业公司为该小区提供物业服务。因宋某长期未支付物业管理费用，A物业公司将宋某诉至法院，要求宋某立即支付2012年2月1日至2020年8月31日拖欠的物业管理费、电梯运行费及违约金。
经审理查明，A物业公司与业委会签订的《物业管理委托合同》中明确了物业管理费收费标准、物业服务范围、物业服务期限等相关内容。案件审理过程中，宋某称其房屋存在因质量缺陷导致漏雨及入户门无法正常打开的问题。上述问题自2006年开发商交付钥匙时即存在，宋某经多次与开发商及上届物业公司沟通均未得到解决，至今A物业公司未履行负责联系协调开发商及时进行维修和整改房屋等基本义务，故宋某不同意支付上述期间相关费用。另外，2012年2月1日至2016年6月，该房屋一直处于空置状态。A物业公司对房屋空置情况予以认可，但称房屋质量问题系开发商责任，并非物业公司服务问题所致。
庭审过程中，经陈玉秀法官的多方沟通协调，最终A物业公司同意就该房屋空置期间的物业费用打折收取、对2016年6月份之后的物业费用全额收取，并承诺帮助宋某联系维修人员及开发商进行房屋维修。宋某接受了该调解方案，并同意维修费用可与维修人员自行协商处理。自此，双方这一历时几年的矛盾纠纷一次性得到了解决。
法官说法：物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主不能提供证据证明物业服务企业提供的物业服务存在根本性违约的，不足以构成其免于支付物业管理费的法定事由。
业主房屋存在漏水问题，应注意漏水产生的原因。如系其他产权人未尽到房屋管理和注意义务造成侵权，则其应当承担损害赔偿责任；如系房屋本身存在质量问题且在房屋保修期内，则业主应当向开发商主张权利。业主以房屋质量存在问题拒缴物业服务费用的，不能得到支持。另外，物业服务企业应当在物业服务区域内，按照合同约定为业主提供物业服务，积极履行相关协助义务，促进业主与物业公司良性和谐相处。（青岛日报/观海新闻记者 戴谦 通讯员张赛 ）
责任编辑：乔文静
