在1月、2月租赁市场的传统淡季，我市租赁市场持续升温，带看量和出租率均明显提升，市场加速复苏。值得关注的是，随着租赁需求升级的变化，长租化及品质化让租赁产品供应不断迭代，租赁市场呈现较高的活跃度。
市场回暖：租赁住房“空窗期”缩短
“月租金3500元，挂了3家中介，1个月只有2组带看，空了2个月了，现在终于租出去了。”青岛市民张先生在李沧区海尔鼎世华府有一套123平方米套三的房子，全套家电精装修，租客搬走后，一直找不到房客，张先生不得已将房租降至3300元，最后赶在供暖季来临之前将房子成功出租。
张先生降价出租的遭遇是春节前青岛租房市场的一个缩影：不少房东为了尽快出租空置房源，普遍降低月租金。而春节后，租房市场却出现了反转迹象。
“我一直很关注市场动态，春节前我这样的房子空个两个月很正常。不过最近联系我的人却很多，最后我租给了刚参加工作的两个女孩。”青岛崂山区一房东李先生告诉记者，他在浮山后有一套房子，上一位租客退租后，闲置了不到半个月就又找到下家了。
租赁数据是社会经济运行的晴雨表。每年5月到9月是青岛租房的旺季。6月是高校毕业季，9月恰逢开学季，在此期间，租金会有所上涨。而今年，租房市场比去年同期火热许多。青岛贝壳研究院数据显示，贝壳合作经纪品牌成交的出租房源中，1月青岛套均租金2325元，2月套均租金2216元，均位于2022年9月至2023年2月五个月来套均租金平均值附近，租金波动较小。
实际上，1、2月尚处于传统租赁淡季，但由于企业第一时间复工复产激发了一定的租赁需求，租赁市场开始复苏。链家地产远洋风景店的孙鹏经理表示，相比于往年的“金三银四”，今年包括青岛在内的多个重点城市租赁市场热度升温时间明显提早。春节过后，随着各地租赁市场返城人员的新增、换租需求集中释放，带看量和出租率均明显提升，租赁市场保持较高的活跃度。
观念变化：年轻客群更愿为品质买单
“我喜欢旅游，毕业这几年攒的钱都拿去旅游了。与其把钱提前锁定在房子里，不如先暂时租个房子，好好享受生活。”许敬是一位“90后”。记者采访发现，她的租房观念具有一定代表性，房屋品质和交通便捷程度是她最为看重的因素。
“客户中年轻人居多，他们对房子的品质要求比较高，租的时间也长。一些人租下后，还会根据自己的喜好进行装修。”绍兴路一家房产中介负责人告诉记者，“90后”“00后”人群租房观念正发生变化，他们对租房表现出了很高的接受度。
一方面年轻人观念发生改变，另一方面相关政策也鼓励房屋租赁市场的发展。
2019年，财政部、住房和城乡建设部印发《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》；2020年，青岛成功入选第二批试点城市，从当年起连续三年获得共计24亿元的中央财政专项资金支持，用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。而今年人民银行、银保监会发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，更是提出重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务。
城市承载力要提升，房屋租赁供给要跟上，房源是根本。青岛租赁市场的良好培育，得益于更早的谋篇布局。
据悉，早在去年6月份，市住房制度改革和住房保障工作领导小组就印发实施了《关于支持存量非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》。旨在有效提高房地产开发项目中商业、办公等非居住房屋资源利用效率，进一步拓宽保障性租赁住房筹集渠道，形成更多临近就业地、交通便利、基础生活配套齐全的“小户型、低租金”房源，助力缓解新市民、青年等群体住房困难问题。
记者从市住房和城乡建设局了解到，今年将大力发展保障性租赁住房作为改善住房供应结构的有力举措和经济稳增长的重要助力。2023年，全市计划建设筹集公租房600套、保障性租赁住房（含租赁型人才住房）35000套/间。
需求释放：长租公寓稳定成长
据克而瑞租售调研，2022年接受租房的人群占比达到了33.18%，较2021年提升10%左右，与此同时，有52%的受访人群租房年限达到了5年以上，还有20%的客户接受十年以上租房。当下租房的特征越来越长租化。
提到长租，就不得不提机构化长租公寓。有关数据显示，市场规模方面，2017年至2021年，中国的机构化长租公寓市场规模由人民币825亿元增加至人民币1327亿元，复合年增长率为12.6%。估计机构化长租公寓市场规模到2026年将增至人民币2526亿元，2021年至2026年的复合年增长率为13.7%。预计2026年一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到人民币735亿元，约占整体集中式长租公寓市场的58.7%。
据了解，目前在青岛的机构化长租公寓运营公司有泊寓、冠寓、魔方公寓、嘻哈公寓等。主要有两种运营模式：直营模式，公司整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营；加盟管理和第三方托管模式，公司以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。根据运营方式不同，加盟管理和第三方托管模式房源主要来自于个人业主，也被称为分散式长租公寓。直营模式的房源主要来自于整栋物业，比如改造后的酒店、老旧厂房、开发商自持住宅楼等，这类公寓也被称为集中式长租公寓。
作为较早进入青岛的集中式长租公寓品牌，龙湖冠寓从2018年落地西海岸为起点，并不断拓展城市版图，目前已经在青岛布局11家门店。冠寓青岛正阳路国学公园门店经理接受记者采访时表示，2023年和去年同期相比，门店经营方面最大的改变是人员流动性明显变强。从数据来看，1、2月份与2022年同期比也有一成左右的提升。对于租赁市场而言，通常有“金三银四”的旺季，紧接着又是毕业季。而目前租赁就有明显回暖的状态，因此，他们对今年的市场也比较有信心，预计整个租赁行情会比往年好得多。
本报楼市观察员认为，为满足流动人口的住房需求，建设供应主体更加多元、经营服务日趋规范的住房租赁市场，可以确保住房资源以更快的速度、更合理的价格满足人们的租住需求。对于青岛的租赁市场，随着保障性租赁住房和机构化长租公寓加快入市步伐，也将有效平抑租金的上涨。
