近年来，随着城市经济的快速发展，中心城区工业用地紧张问题不断凸显，都市工业发展也呈现高技术含量、轻型化和低能耗的新特点。为提升工业用地使用效率，推进产业转型升级，各地开始探索都市工业载体新模式，“工业上楼”应运而生。“工业上楼”是指企业在高层楼房中进行工业生产、设计、研发、试验的产业新空间模式。“工业上楼”建筑通常是指具备相近行业高通用性、高集约性特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等规范和政策要求，集生产、研发、试验功能于一体的多、高层厂房。
“工业上楼”最早可以追溯到20世纪50年代，目前已形成三种模式：第一种模式是以香港为代表的工业大厦模式，即为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，将低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上工业大厦，产业业态主要以服装、医药、电子等轻型产业为主。第二种模式是以新加坡为代表的堆叠式厂房，是在工业结构偏重的条件下，由政府主导建设现代化工业基地，厂房以三层为一个单元向上堆叠，通常不超过九层，产业环节主要包括中试生产制造、研发办公、物流仓储等。第三种模式以深圳为代表，该模式注重产业链细分和产业链关联，将工业研发、设计、生产、办公等环节引导上楼，如构建“楼上楼下”创新创业综合体，“楼上”科研人员开展原始创新活动，“楼下”创业人员进行工程技术开发和中试转化，形成科技成果沿途转化的全链条培育模式。从建设模式上来看，深圳探索采用政府集中供地、企业联合拿地，组成建楼“联合体”方式，实现一栋楼内产业链关联企业的聚集。2021年7月27日，国家发展改革委发布的《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》提出，要推广深圳的“工业上楼”模式，“工业上楼”逐渐成为各地产业集聚发展的新业态、新模式。
从青岛来看，当前青岛工业用地供应趋紧，工业用地使用效益与先进城市相比存在差距，拓展工业用地空间、提高亩产效益较为迫切，崂山、城阳、西海岸新区、即墨等区相继开展对“工业上楼”的探索。2023年12月28日召开的市委经济工作会议明确提出，要聚力在以科技创新引领现代化产业体系建设上提质增效，强化科技创新引领，推动重点产业升级，加强优质项目招引，塑强高质量发展新优势。在推动产业提质增效的背景下，如何推动都市工业载体模式创新，强化对“工业上楼”的科学引导，在满足企业个性化需要的同时，促进产业载体形态与产业升级相匹配，推动城市生产功能、生态功能、生活功能的有机协同，进而塑强高质量发展新优势具有重要的现实意义。为此，应从以下几方面着力。
提升“工业上楼”发展空间
一是进一步落实“工业+科研”“工业+公共服务”等功能适度混合的土地利用政策。推广产业综合用地，允许混合配置工业、研发、仓储、公共服务配套用途等功能，拓展都市工业用地空间。二是坚守产业空间、推动产城融合发展，将工业上楼与城市更新有机结合。鼓励企业结合自身经营实际，采取多种方式盘活存量空间资源。加大市北区老四方工业区、李沧区北客站及周边区域、城阳区白沙河北岸区域等十大低效片区整治力度，利用工业遗产打造纺织谷、橡胶谷、国棉六厂等园区型产业新空间。三是引导传统房企调整其投资逻辑、商业模式、发展战略，向产业链上下游综合服务商转型。推动传统房企由简单的开发、收租模式向开发运营新型产业园转变，由开发商转变为产业服务和产业投资等运营商。
强化“工业上楼”政策引导
首先，做好“工业上楼”前后政策衔接。“工业上楼”政策与原有政策、规则之间存在较大差异，要推进土地、开发流程、投融资、招商、运营等前后政策衔接，借鉴《“标准地”出让管理操作流程》，进一步明确“工业上楼”的通用技术标准体系和相关操作流程，以便更合规高效地推进“工业上楼”工作。其次，强化“工业上楼”的组织领导，成立由经济信息化、自然资源和规划、财政、发改、生态环境等部门组成的工作专班，工作专班下设办公室，负责项目推进、审核认定等工作，细化工作目标和任务节点，完善配套细则、建筑标准等，确保政策措施有效落地。再次，落实“工业上楼”精准管理。合理确定相关产业目录和建设项目，加强项目的全生命周期管理，做好项目及周边区域的交通、电力、排水等基础设施配套保障，落实国家关于环保、消防、安全相关标准要求，引入第三方物流机构集中提供仓储、配送等服务。
加大楼宇整体统一运营力度
一是鼓励具备园区运营资质的专业公司整合购买或租赁楼宇，开展统一运营。通过楼宇整体持有或者整体委托第三方专业运营等方式实行整体集中管理。二是加大力度招引一批国际、国内知名楼宇运营主体落户，不断提升楼宇专业化运营水平。引育覆盖“工业上楼”全链条服务的龙头企业，打造集投资、建设、招商、后期运营于一体的综合性运营商，鼓励导入符合产业发展方向的优质项目。三是围绕产业升级和产业孵化需求，打造具有政务服务、技术服务和公共服务功能的综合服务平台，促进供需有效对接。
强化“工业上楼”资金支持
一是加大财政扶持“工业上楼”力度。建议采用财政补贴、贴息、奖励等多种方式扶持优质项目，鼓励青岛国有、集体企业参与存量用地盘活工作，共同盘活、规划、建设工业楼宇。二是拓宽资金来源渠道，吸引更多社会资本参与“工业上楼”项目。通过政府引导、企业投资、金融机构支持等多种方式拓宽融资渠道。鼓励商业银行通过银团贷款、专项贷款等方式支持项目建设，降低项目融资成本，为项目提供稳定和可持续的资金保障。三是推动金融工具创新。争取国家商业地产房地产投资信托基金试点，鼓励通过信贷资产支持证券、商业房地产抵押贷款支持证券等金融创新工具支持“工业上楼”项目建设。（倪庆东 作者单位：青岛市委党校）
