物业收费“新规”实施半年，部分前期物业降费还未落实——
今年2月，《青岛市物业服务收费管理实施细则》和《关于制定公布普通住宅物业服务区域公共服务及机动车停放收费指导标准的通知》（以下简称《指导标准》）施行，其中，调整优化了市区普通住宅前期物业公共服务费政府指导价标准，根据物业服务区域收费建筑面积确定上浮幅度上限。也就是说，规模较大的普通住宅前期物业服务项目需要下调收费标准。
“新规”实施半年，有的物业服务企业积极落实，但也有部分物业服务企业迟迟未“降价”，引来居民投诉。记者对此展开了调查。
市民反映：
有的物业还未降费
“新规”提到的前期物业是指业主大会成立前，建设单位依法通过招投标等形式选聘的物业服务企业。
“文件发布后，很多市民来咨询自家小区的物业费能否下调。部分市民对‘新规’存在误解，并不是所有的物业服务项目都要降费。”市发展和改革委员会价格和收费处四级主任科员赵起超告诉记者，与之前的前期物业公共服务收费标准相比，《指导标准》上调了一至四级政府指导价标准，并根据物业服务区域收费面积（包括住宅和商业用房建筑面积）规模确定基准价格上浮幅度上限。只有规模较大的普通住宅前期物业服务项目需要下调收费标准。
《指导标准》规定，收费建筑面积8万平方米以内（含8万平方米），上浮幅度不超过20%，最高为每月每平方米3.02元；收费建筑面积8万-15万平方米以内（含15万平方米），上浮幅度不超过10%，最高为每月每平方米2.77元；收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮，为每月每平方米2.52元。
市民李女士日前反映，城阳区腾讯双创小镇小区的物业公司按照政策应该下调物业费，但至今未调整。
近日，记者来到该小区。融创物业青岛分公司腾讯双创小镇归心服务中心负责人郑华鹏介绍，小区的物业服务区域收费建筑面积远超15万平方米，按照政策，物业费需要从每月每平方米3.02元降到2.52元。
“我们已经将调整政策上报集团，由于需要财务报表核算，集团还未下发通知。目前，公司依旧按照每月每平方米3.02元的价格收取物业费。一旦集团下发降费通知，业主多交的费用可顺延至后期物业费中。”郑华鹏告诉记者，小区目前入住率仅有30%左右，公区能耗、人工成本高，还有部分业主因房屋质量问题不交物业费，项目处于亏损状态。小区具体的物业服务区域收费建筑面积也在测算中，他们正积极与集团、政府部门对接。
无独有偶，市民蓝先生通过12345·青诉即办反映，市北区保利·大国璟小区也存在物业费不降的问题。
“公司和业主签订的前期物管协议中约定的物业费为每月每平方米3.02元，目前我们仍按照这个标准收费。”小区物业工作人员表示，小区的物业服务区域收费建筑面积为18.9万平方米，根据政策，物业费需要降到每月每平方米2.52元。但具体何时降费，他们已上报集团总部，还在等待通知。
已有物业服务企业积极落实政策下调了物业费。记者了解到，目前，碧桂园翡翠城、鲁商蓝岸新城等十余个物业服务项目率先完成前期物业公共服务费下调，其他符合条件的物业服务项目正逐步推进降费工作。
部门回应：
进一步规范物业收费行为
相关职能部门有何举措确保“新规”落地？
“物业服务企业应自行根据本物业服务区域收费建筑面积确定政府指导价上浮幅度及收费标准。因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。”赵起超提醒，若物业服务企业存在不执行政府指导价、超出政府指导价浮动幅度等价格违法行为，市民可向所在区（市）市场监督管理部门反映，由市场监督管理部门依法予以处理。
5月31日，城阳区住房和城市建设管理局发布《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，要求物业服务企业在政府指导价规定范围内调整物业服务收费，并将超上浮标准收取的物业费自2024年2月1日起计算退还给业主或顺延至后期物业费中；逾期不按要求调整物业服务收费的，将依法移交区市场监督管理局查处，并在信用系统内予以扣分处理。
城阳区住房保障服务中心物业服务科科长许立功介绍，目前，城阳区已有不少符合条件的小区下调了物业费，它们多为中小规模的物业服务企业，因降费区间不大、服务项目不多，降费产生的影响不大。
部分大型物业服务企业因降费影响到纯收入，有拖延的情况。“有的企业不积极提供收费建筑面积核算材料，有的以汇报、盖章等为由拖延时间。还有群众对物业提供的收费建筑面积不认可，进而向我们投诉或者咨询。”许立功介绍，城阳区住房保障服务中心督促物业服务企业主动公布收费建筑面积，将11家拒不降费企业的线索依法移交至城阳区市场监督管理局。另外，该中心对投诉量集中的小区实行优先办，争取以点带面实现政策落地。
7月，市北区市场监督管理局会同区发改局、区城管局组织辖区140余家物业服务企业召开物业服务企业综合监管工作会议，督促企业认真落实有关收费政策，立即开展自查自纠，规范自身价格行为，坚决杜绝价格违法行为。
“我们给企业留出了一个月的时间自查自纠。下一步，我们将开展辖区物业服务企业收费行为专项检查，进一步规范物业服务收费行为，维护业主合法权益。”市北区市场监管局价格监督管理和反不正当竞争科的工作人员说。
多方声音：
质价应相符 提高缴费率
物业费是小区物业正常运转的重要保障，分毫变动都牵动着广大市民的心。
“文件发布前，我们统筹考虑了我市经济社会发展情况及社会各界意见建议，并履行了物业服务成本调查监审程序。”赵起超表示，考虑到一些中小规模物业服务企业经营困难、部分物业服务项目无理由选择最高上浮幅度等情况，市发展和改革委员会出台文件，调整优化了普通住宅前期物业公共服务费政府指导价标准。
“高价”物业费的小区业主期盼政策尽早落地。“我们小区物业费每月每平方米超过4元，收费高，但是服务质量一般。如果物业费下调，每年能省近3000元。”市民王芬告诉记者，希望小区物业能够按照政策规定及时降费，为业主“减负”。采访中，不少业主表示，所在小区物业服务“质价不一”，希望提升服务质量。
物业费下调给物业服务企业带来的最直观影响就是收入减少、利润降低，尤其是对于降费区间大、服务项目多的大规模物业服务企业，有的营收影响可达千万元，这是部分物业企业拖延降费的原因。
“物业费收取标准的规范化将使物业公司的收费更加标准化，从而提高物业服务质量与服务价格的匹配度，同时在一定程度上缓解业主的经济压力。”北京金诉律师事务所律师王玉臣认为，如果物业收费过低，物业公司的收入会减少，为了保障利润，物业公司可能会采取裁员、降低服务质量等措施，这种情况同样不可忽视。
一位上市物业公司的高管表示，物业是劳动密集型行业，随着每年最低工资的上涨和社保基数的上调，人工成本会刚性增加，物业公司的确面临经营压力。物业公司可在质价相符的基础上，通过优化收入结构、成本控制和服务质量，来提高业主满意度和物业缴费率，从而提升盈利能力。
记者了解到，城阳区新城云樾晓院小区的物业公司执行“新规”下调物业费后，物业缴费率提高了。该小区收费建筑面积为14.54万平方米，高层物业费原为每月每平方米3.02元。“按照政策规定，物业费应下调至每月每平方米2.72元。”小区物业负责人张先生介绍，公司在充分研判后决定，物业费在按规定下调的基础上，进一步降低价格，调整为每月每平方米2.52元，并且确保服务质量不下降，该举措为公司带来回报，物业费缴费率提升，实现双赢。
