专业人士分析“暴雷”原因 租房最好还是找正规房产中介
不久前就是在青岛，人去楼空的“城城找房”让很多交了一年租金的租户被房东扫地出门。而在全国范围内，频上热搜的“蛋壳公寓”，不仅让很多租房年轻人无家可归，甚至背上了数万元的“房租贷款”。几年前，作为新兴事物的长租公寓，凭借租金低、装修时尚的优势，深受年轻租房群体的欢迎。但如今，不断发生的租房暴雷事件，让长租公寓仿佛成了专坑年轻人的代名词。长租公寓的背后到底隐藏怎样的利益链条？年轻人租房该注意哪些方面？今天我们请来了三位资深房屋租赁中介专业人士，和大家一起来聊聊租房这个话题。
【本期嘉宾】
我爱我家万科中心店 龚海防
21世纪不动产长春路店 陈晓
莹轩房产 郑传营
【前世今生】
靠低价迅速打开市场
在市北区错埠岭，已经营十几年房产中介的“莹轩房产”经理郑传营告诉记者，她第一次听说长租公寓应该是在三四年前。 “有机构来租房，要求简单装修分割一下，再出租给刚毕业的大学生。 ”在郑传营看来，这些机构租房子的要求很特别，专门租那些“老破小”，这种房子平时很难找到租户，最大的好处就是房租便宜。我爱我家万科中心店店长龚海防直言，长租公寓之所以能得到大家的认可，最重要的就是便宜，“一方面是他们专门找那些市场上租金低的房源，另一方面他们会对房子进行分隔，七八十平方米套二的房子都可以分割成四五间来单独出租，从而分摊了成本。 ”龚店长告诉记者，在新都心附近靠近地铁的位置，长租公寓一间房每月的价格按照面积大小在700—1500元之间，如果是整租一套房子，价格则超过3500元/月，对很多刚刚踏入工作岗位的年轻人来说，价格优势就立刻凸显。而且与直接找房东或者中介的传统租房模式相比，长租公寓有着“省事”“装修好”等优势，并且不需要缴纳中介费，甚至很多长租公寓还提供打扫卫生的服务，只要缴纳卫生清洁费，整个入住过程就像住酒店一样舒服。
【背后操作】
一直游走在灰色地带
既然便宜还有很多便利性，为什么今年在租赁市场却惹出这么大麻烦呢？按照龚店长的说法，长租公寓其实一直存在很多的问题。“比如为了分摊成本的分隔出租问题，按照国家的规定，租房最小的单位就是房间，但长租公寓通常会把客厅分割成两间来出租，这是明显违反规定。 ”但真正给长租公寓带来问题的是运营模式。
其实，长租公寓背后是一个“抬价、垄断、滚雪球、收割”模式。首先大批招募中介，以高于市场租价10%—15%的水平找房东收房，租金按月或按季度结算，附带装修。再以比市场价偏低的价格快速把房子租出去，要求租客年付，如果租客掏不出一年的租金，就会让租客到平台申请租金贷款，后续租客定期给银行还钱。这样就可以在极短的时间内空手套出至少6—8个月资金差。
以一套房2500元的月租计算，平台每月付给房东2500元，如果将房以2000元的价格转租，租房者需要一次性缴纳交纳24000元全年房租，这样第一个月就会产生20000多元的资金差。平台会用这笔钱继续租房、转租。“这样的运作模式，如果一直能够顺利持续，是没有问题的，因为平台会和房东签订长租合同，一般是五年起步，前几年会赔钱往外转租，但几年后房租通常会自然上涨，成本不变的情况下，平台就会实现盈利。 ”龚海防告诉记者，但今年突然出现的疫情，打破了美好的愿望。平台手里的房源出现了大量的空置，找不到新的租客，却要不停地向房东支付房租，“暴雷”也就在所难免。另外，也不排除部分平台将租客多付的租金用于其他投资项目，出现亏损从而导致“暴雷”的现象。总之，“沉淀资金”缺乏监管，盲目快速扩张，成了很多长租公寓跑路的主要原因。
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长租公寓“暴雷”租户被赶
由于长租公寓频繁出现问题，给很多租户带来诸多烦恼。市民朱女士就曾在今年8月份，通过58同城网站查找租房信息，在“城城找房”租下一套房子。当时“城城找房”表示他们跟房东签订了房屋托管委托协议，一共是三年。所以，租房合同实际上是跟“城城找房”签订的。但是本月初，朱女士突然接到了房东的电话。对方表示，他们只收到“城城找房”给的押金。本来是说好了三个月给一次租金，但是自己一分钱没拿到，而且中介也联系不上。所以，房东找到朱女士商量，要么解除合同，要么跟房东重新签订协议继续入住。
市民张女士也有同样的遭遇。今年年初她与一家房屋托管公司签订了一年的合同，一次性缴纳了3万多元的房租，而她的合同还未到期就被告知平台跑路，房东更换门锁后她无处可去，托管公司也人去楼空。
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平台不靠谱 正规中介不香吗？
对于很多刚刚踏入社会的年轻人来说，租房依然是在城市立足的主要方式。长租公寓似乎不靠谱，那要怎样租到好房子呢？ 21世纪不动产长春路店店长陈晓告诉记者，其实长租公寓并非都不靠谱，长租公寓分为集中式和分散式，跑路和“暴雷”的多是分散式，也就是平台在很多小区找分散的房源，然后分隔出租。集中式的是平台集中租下一整栋楼，然后装修分租。 “这种模式有点像酒店，目前很多大开发商在做。”陈晓说这样的公寓还是值得信任的，当然价格会相对较高。
除此之外，租房最好还是寻找正规的中介。 “在中介的介入下，租房者是直接和房东打交道，在中介的帮助下签订租赁合同，这样就不存在跑路的问题。”陈晓说，有正规中介的介入，可以帮租房者减少很多的麻烦，未来租房过程中出现问题，中介也都有相应的义务来帮忙协助解决。另外很多人担心从中介手里租房，房租可能高。对此陈晓这样解释：今年房屋租赁业的市场并不好，而且这几年竞争也格外激烈，中介要想把房租出去，也只有一个办法就是找房东压价，所以从中介租房，房租未必会贵，甚至还能省下不少钱。 “昨天有一单我们还帮租户成功省了一个月的房租。 ”当然这种保障和服务也是有代价，就是需要付出中介费。对于中介费，很多租房者都本能的排斥，回到很多网站搜索个人房源，在采访中多位业内人士都对此强烈反对，原因是长租公寓正是在58同城、安居客这样的平台上发布房源信息，声称自己是房东，可以免中介费，等到双方见面时却发现根本不是那么回事。而且长租公寓声称没有物业费，但他们还是会收取一定的管理费，而且费用会按天缴纳，“每天一两块钱”看似不多，一年算下来，费用已经和正规中介的中介费差不多。
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加强监管规避租房风险
去年底，住建部等六部门曾联合发文，明确加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并要求住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导承租人使用 “租金贷”。作为我国首部专门规范住房租赁的行政法规，今年9月公开征求意见的《住房租赁条例 （征求意见稿）》也提出，将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
与此同时，青岛市住房和城乡建设局在9月15日也发布了《住房租赁风险提示》，提醒租房者警惕企业“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）带来的风险，避免因企业“爆仓”“跑路”遭受损失。（观海新闻/青岛早报记者 刘鹏）
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责任编辑：李慧
