年后楼市市场依然两极分化

马太效应明显

2020年，青岛房地产市场呈现了“两极分化”的特点，主要表现在区域与价格的两极分化，胶州、即墨等近远郊区域市场较冷，价格一降再降，与之相反的是主城区热度不减，房价稳步上扬。业内认为，市场两极分化的特点将继续贯穿牛年楼市。房价坚挺的代表区域为崂山区、市北浮山后、新都心等。2月19日，记者沿松岭路探访了海尔产城创奥园·翡翠云城、鲁商·蓝岸丽舍、佳源华府等项目，据各个项目负责人介绍，项目在2020年销售都非常不错，价格稳中有涨。

■崂山区佳源华府营销中心，消费者正在了解楼盘区位。李鹏飞 摄

据其中一个项目负责人介绍，去年项目均价在47000元左右/平方米，项目持续热销，节后已经上调到49000元/平方米，如果再综合考虑具体楼盘的差异，每平方米实际的涨幅大概在四五千元左右。

正在现场看盘的张先生对记者表示，他属于改善型购房者，目前在东李居住，看中了这里的区位环境，“买房是因为我有这个需要，我去年观望了一段时间，目前看这个区域的房子没有降价的可能性。”张先生说，“买房依然是一个保值的办法，现在货币发行量太多，投资其它的像股票，又觉得不放心。”

《青岛日报》专栏“飞阅楼市”第一期

2月19日，在市北区远洋万和城营销中心，记者发现，前来看房的人络绎不绝，“万和城住宅已经售罄，这个项目只剩下公寓，万和公馆还有住宅尾盘在售，大概也就剩百十来套房子了。”项目负责人介绍，浮山后片区因为便利的区位优势，成为很多刚需及刚改的首选地，这个片区也成为青岛经久不衰的楼市热销地之一。

■市北区远洋万和城售楼处，消费者正在看盘。李鹏飞 摄

据记者了解，即墨、胶州等地的部分区域，目前楼市依旧处于横盘中，业内分析，该区域价格下行空间依然存在，伴随着前期土地持续释放、产品饱和、市场过度透支等因素，部分近远郊楼市恐将依旧艰难，“当然也不排除牛年会出台市场刺激政策，如城阳的共有产权等利好新政。”某房地产营销机构的负责人表示，目前上述区域已开始打价格战，特价房、抵账房、员工福利房等层出不穷，“这是没有办法的办法，很多中小型开发商可能熬不过这个寒冬期，当然这是市场丛林法则。而且，越是市场寒冷，采取降价措施，消费者可能越是不买账。”

城阳继续释放“新招”

有望刺激楼市

去年3月，城阳区推出的共有产权房，使沉寂了一年多的城阳楼市惊起波澜，市场迅速升温，各楼盘也趁势提前加推，快速出货。据青岛网上房产数据显示，去年4月份青岛共成交商品房12134套，城阳区成为最大黑马。2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交了24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，稳居亚军，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

但在政策的后续执行阶段，由于房价的上涨、申购者的观望，一系列关联因素隐隐透露出共有产权房的红利期已暂告段落。此后，城阳楼市重新归于平静，截至2020年12月10日，城阳区人才共有产权住房在售房源13926套，分布区域为8个街道72个项目。

近日，城阳区人力资源和社会保障局官方微信号“城阳人才”发布消息，申请城阳区人才共有产权住房条件放宽到中专及同等学历。有业内人士分析，对于城阳的刚需，尤其是拥有中专学历的购房者会是一个极大利好，城阳楼市会迎来一波新增长。也有专家表示，新政对楼市的刺激作用有限，主要原因在于目前的城阳房价均已经处在高点，新政的优惠力度与增长的房款相抵消，并没有占到多少红利。

意向购房者郑先生对记者算了一笔账，他看好的城阳北某盘，从去年初的13000元/平方米已经上涨到现在的16000元/平方米，每平方米涨3000元，100平方米的房子需要多花30万元。假如首付48万元，按照5.38%计息，按照共有产权首付十年免息，10年就是13多万元的利息，30万元减掉13万元还剩17万元。意味着从年初到年尾，一套房子要多花17万元，单价每平方米多花了1700元。“这个政策对我们购房者来说是非常不错的，也体现了政府的诚意，但在执行阶段希望开发商不要搞先提价后优惠的套路，这样就很没意思了。”

房贷新政成为购房“加速剂”

牛年楼市压力不减

据记者了解，今年1月1日起新执行的房贷新政，在一定程度上成为促使观望者决定下手的因素，尽管目前对岛城楼市贷款方面影响有限，但控制房地产贷款占比、控制个人住房贷款占比的“二道红线”，尤其是后者对意向购房者的心理造成一定影响，业内表示，房贷新政意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。“也就是说，想贷款没那么容易了，随着时间的推移，购房的门槛会越来越高。”

对于岛城未来楼市行情，从目前的数据看压力不减，据中国指数研究院数据显示，截至去年底，青岛新房住宅可售库存约为1996.04万平方米，根据过去6个月的销售情况来计算，去化周期在12.89个月左右。“开发商要做的，是用心做产品，用更强的品牌力，更高的性价比来赢得市场。”对于购房者来说，随着人才性住房的持续性加码以及因激烈竞争开发商更多的优惠释放，“对于刚需，牛年上车会是个不错的选择。”当然，专家也表示，购房者一定要仔细遴选，选择品牌有保障、口碑好的项目，在鱼龙混杂的市场上，切不可盲目大意。（图文/青岛日报/观海新闻记者 李鹏飞）

责任编辑：李鹏飞